La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (dite « Pinel ») fête ses trois ans d’application en 2017. C’est l’occasion de revenir sur l’obligation triennale de dresser les inventaires de charges (passées et futures), et plus généralement, sur les changements majeurs qui ont impacté la rédaction des baux depuis l’entrée en vigueur de cette loi.

Etude sur les charges

Avant l’entrée en vigueur de la loi, dont les dispositions sont progressivement entrées en vigueur entre le 18 juin et le 18 décembre 2014, la répartition des charges locatives ne faisait l’objet d’aucune réglementation spécifique. Le bail pouvait ainsi prévoir un montant forfaitaire, ou même un report de toutes les charges locatives sur le locataire.

Pour tous les baux postérieurs au 5 novembre 2014, certaines charges ne peuvent plus être imputées au locataire, ce qui est le cas des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil (C. com. art. R 145-35).

De plus, la nouveauté en matière de charges consiste à imposer, dans le contrat de bail, un « inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail » (C. com. art. L. 145-40-2). Cette obligation s’accompagne d’un suivi triennal des charges, conformément aux dispositions de l’article R. 145-37 du Code de commerce, au titre duquel le bailleur doit, dans un délai de 2 mois à compter de l’échéance triennale du bail, communiquer au locataire :

• un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser au cours des trois années suivantes assorti d’un budget prévisionnel,
• un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés au cours des trois années précédentes en précisant leur coût.

Nous vous rappelons donc que tous les baux conclus postérieurement au 5 novembre 2014 venant à échéance de leur première période triennale sont concernés et doivent faire l’objet de la préparation de ces états prévisionnels et récapitulatifs dans les 2 mois à compter de l’échéance. Ces nouvelles dispositions étant d’ordre public, les stipulations contraires doivent ainsi être réputées non écrites (C. com. art. L. 145-15).

 Rappel sur les dispositions d’ordre public

Depuis la loi Pinel, la sanction des clauses conclues en contrariété des dispositions légales relatives aux baux commerciaux, n’est plus la nullité mais le réputé non-écrit. Autrement dit, ces clauses sont réputées n’avoir jamais existé.

L’ensemble des baux conclus antérieurement à la loi Pinel et venant en renouvellement depuis son entrée en vigueur doivent donc, sous peine de voir certaines clauses considérées comme non écrites, respecter l’ensemble des dispositions suivantes :

• La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans (C. com. art. L. 145-4). Les clauses prévoyant une durée ferme du bail ou portant renonciation du preneur au congé triennal sont interdites (C. com. a L. 145-4) sauf pour :
  • les baux d’une durée supérieure à 9 ans,
  • les baux à usage exclusif de bureaux,
  • les locaux monovalents (locaux ayant fait l’objet d’aménagements structurels adaptés à un usage unique et dont il est impossible de changer la destination sans engager des travaux importants),
  • les baux d’entrepôts logistiques indépendants.
• Le plafonnement de la hausse des loyers révisés et l’étalement de la hausse à hauteur de 10 % par an (C. com. art. L. 145-38 et L. 145-39).
• L’obligation de faire un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie soit de manière contradictoire entre les parties, soit par exploit d’huissier à frais partagés par moitié entre les parties (C. com. art. L. 145-40-1). A défaut, le bailleur ne pourra invoquer la présomption de l’article 1731 du Code Civil selon laquelle les locaux ont été remis au preneur en bon état.

RAPPEL : Conformément aux dispositions de l’article L. 145-40 du Code de commerce (dispositions d’ordre public également), les loyers payés d’avance sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêts au profit du locataire au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour le montant des sommes supérieures à plus de deux termes de loyer.

S’agissant du dépôt de garantie, si le loyer est payable mensuellement et d’avance, le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer ; alors que dans le cas d’un loyer payable mensuellement et à terme échu, le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer.

En complément, certaines dispositions, non expressément visées comme d’ordre public par les textes, doivent y être assimilées :

• La faculté de délivrer congé par lettre recommandée AR (C. com. art. L. 145-9).
• La transmission de plein droit du bail qui est dorénavant étendue aux scissions et Transmissions Universelles de Patrimoines (C. com. art. L. 145-16).
• La limitation de la garantie solidaire du preneur vis-à-vis du bailleur à 3 ans à compter de la cession du droit au bail et l’obligation pour le bailleur d’informer le cédant dans le mois de la date d’exigibilité, du défaut de paiement par le cessionnaire (C. com. art. L. 145-16-1 et L. 145-16-2).
• Dans le cadre de la révision du loyer ou sa fixation en cas de renouvellement du bail, (C. com. art. L. 145-34), la disparition de l’indice du coût de la construction (ICC) au profit de l’indice de loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) selon la destination des locaux. Notez que l’ICC peut uniquement être utilisé en présence de clauses d’’échelle mobile.
• La création d’un droit de préférence au profit du locataire (C. com. art. L. 145-46-1) en cas de vente des murs, sauf exceptions légales.